Heizen in Mietwohnungen

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Was man über Heizen in der Mietwohnung wissen sollte

Heizpflichten des Mieters
Ansprüche des Mieters
Zu welcher Zeit welche Temperatur
Raumtemperaturen in Wohnungen
Warmwasserprobleme
Welche Temperaturen sind angemessen


Gibt es auch Heizpflichten des Mieters?

Grundsätzlich ist der Mieter nicht verpflichtet, seine Wohnung zu heizen. Wenn er es liebt, bei arktischen Temperaturen zu nächtigen, kann ihm kein Vermieter verbieten, diesem entsprechenden Bedürfnis auch nachzukommen. Allerdings muss der Mieter immerhin dafür sorgen, dass keine Schäden an der Wohnung durch Unter-Temperaturen eintreten. Der Mieter muss also immer aufpassen, dass die Heizung oder die Wasserleitungen nicht einfrieren. Außerdem muss er mindestens so viel heizen (und auch lüften!), dass an den Innenwänden der Wohnung keine Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden auftreten.

Im übrigen gehört es natürlich zu den Pflichten des Mieters, Heizkosten- Vorauszahlungen zu leisten bzw. auch Nachzahlungen zu entrichten. Tut er dies nicht, ist der Vermieter aber nicht etwa berechtigt, einfach die Heizung abzustellen. Dies würde ja geradezu auf eine Erpressung für den Fall hinauslaufen, dass die Heizkosten-Abrechnung evtl. nicht richtig ist. Der Mieter müsste dann zunächst einmal zahlen, damit er nicht erfriert und dann hinterher versuchen, sich im Wege des gerichtlichen Verfahrens sein Geld wieder zurückzuholen. Deshalb ist es, wenn der Mieter seine Heizkosten nicht zahlt, dem Vermieter zuzumuten, die Heizung laufen zu lassen und gleichzeitig die Heizkosten vor Gericht einzuklagen (LG Heilbronn, WM 65, S. 46; AG Landau, WM 86, S. 341).


Ansprüche des Mieters

Wird nicht ordentlich geheizt, kann der Mieter die Miete mindern, und zwar je nach dem, wie weit das Thermometer fällt, von 20 % der Miete bis zum Totaleinbehalt: Die Höhe der Minderung muss natürlich für jeden Einzelfall speziell bestimmt werden. Anhaltspunkte bieten aber immerhin die folgenden Entscheidungen:

Bei einer Zimmertemperatur von tagsüber nur 16 bis 18° hat das Amtsgericht Köln (WM 78, S. 189) eine Minderung von 20 % angenommen.

Für die gleichen Temperaturen hat das Amtsgericht Waldbröhl (WM 80, S. 206) 25 % akzeptiert.

Fällt im Winter die Heizung aus, ist nach Ansicht des LG Kassel (WM 87, S. 271) eine Mietminderung von 50 % angemessen, wobei das Landgericht nicht einmal nähere Angaben gemacht hat, wie weit die Temperatur in der Wohnung nun fiel.

Wird im Sommer bei Außentemperaturen zwischen 13 und 17° nicht geheizt, ist nach Ansicht des Amtsgericht Waldbröhl (WM 81, U 8) eine Minderung von 50 % angemessen.

Ist die Wohnung während der Heizperiode nicht beheizbar, rechtfertigt dies nach Ansicht des Landgerichts Berlin (GE 93, S. 263) eine Mietminderung von 75 %.

Das Landgericht Hamburg (WM 76, S. 10) gewährt bei totalem Heizungsausfall während der Heizperiode sogar eine Mietminderung in Höhe der vollen Miete.

Wenn Sie die Miete mindern, beachten Sie aber bitte immer die Grundsätze, die für die Mietminderung gelten. Wenn Sie sich an die Vorschriften nicht halten, kann der Schuß leicht nach hinten losgehen, weil Sie dann mit der Miete in Rückstand geraten.

Über die Mietminderung hinaus kann der Mieter sogar Schadenersatz wegen Nichterfüllung verlangen, nämlich dann, wenn er, um die Wohnung überhaupt in irgendeiner Form bewohnbar zu erhalten, beispielsweise Elektro-Heizöfen anschaffen muss. Der Vermieter muss dann die Anschaffungskosten dieser Heizöfen zahlen sowie den zusätzlichen Stromverbrauch, soweit dieser nachweisbar ist. Das LG Frankfurt (ZMR 57, S. 152) hat sogar pauschal die Kosten des Stromverbrauchs für 12 Stunden Heizung täglich zugesprochen.

Der Mieter kann evtl. sogar die Wohnung fristlos kündigen, wenn sie nur mangelhaft beheizbar ist.


Zu welchen Zeiten müssen die Temperaturen erreicht sein?

Die typische "Wohnraum-Temperatur" muss der Vermieter nicht den ganzen Tag über anbieten, sondern nur "während der üblichen Tagesstunden". Diese gehen nach Ansicht des Amtsgerichts Hamburg (WM 1996, 469) von 7.00 bis 23.00 Uhr. Geheizt werden muss also in der Zeit von 6.00 bis 24.00 Uhr, also mit einem zeitlichen Vorlauf und Nachlauf für Frühaufsteher und Nachteulen. Ist der Winter extrem kalt, kann der Vermieter auch verpflichtet sein, die Heizung durchgehend in Betrieb zu halten (AG Köln, WM 80, S. 278). Die Entscheidung des Amtsgerichts Köln legt allerdings zugleich fest, dass zwischen 23.00 Uhr und 7.00 Uhr eine Temperatur von 17° ausreichend sei - keine sehr freundliche Entscheidung für Leute mit offensiver Familienplanung.


Raumtemperatur in Wohnungen

Der Vermieter muss während der Heizperiode dafür sorgen, dass in den vermieteten Räumen eine bestimmte Raumtemperatur erreicht wird. Die Heizperiode erstreckt sich meistens von Mitte September bis Mitte Mai. Die Heizperiode wird dadurch festgelegt, dass zu heizen ist, wenn 3 Tage lang um 21:00 Uhr die Außentemperatur nicht 12°C erreicht.

Es gibt kein Gesetz, dass bestimmte Raumtemperaturen vorschreibt. Auf Grund Verschiedener Urteile kann man jedoch bei Beheizung folgende Raumtemperaturen zwischen 6:00 und 24:00 Uhr erwarten:

20°C in Wohnräumen und Küche

22°C in Bädern

18°C in Schlafzimmern und Fluren

zu den übrigen Zeiten überall mindestens 18°C

Werden diese Raumtemperaturen nicht erreicht, steht Ihnen Mietminderung zu. Bei einem Totalausfall der Heizung werden von den Gerichten bis zu 75% Mietminderung zugestanden. Kontrollmessungen müssen in der Mitte des Raumes 1,5 Meter über dem Boden vorgenommen werden.


Warmwasser-Probleme

Was für die Heizung gilt, gilt auch entsprechend für das warme Wasser. Der Vermieter muss die Versorgung mit warmem Wasser das ganze Jahr über - sogar rund um die Uhr (AG München, WM 87, 382) - sicherstellen, d.h. es muss ständig Wasser mit einer Temperatur von 40 bis 50 Grad in ausreichender Menge verfügbar sein. Ist das längere Zeit nicht der Fall, kann der Mieter die Miete mindern.

Beispiele aus der Rechtsprechung:

Die Wassertemperatur sinkt längere Zeit unter 40 Grad. Die Miete kann um 7,5% gemindert werden (AG Köln, WM 96, 701).

Fließend warmes Wasser mit 40 bis 50 Grad muss spätestens 10 Sekunden nach dem Aufdrehen des Wasserhahns (bzw. spätestens nach dem Durchlauf von 5 Litern Wasser) zur Verfügung stehen. Wer fünf Minuten warten muss. kann die Miete um 10 % mindern (AG Schöneberg, MM 96, S. 401).

Wenn Sie die Miete mindern, beachten Sie aber bitte immer die Grundsätze, die für die Mietminderung gelten. Wenn Sie sich an die Vorschriften nicht halten, kann der Schuß leicht nach hinten losgehen, weil Sie dann mit der Miete in Rückstand geraten.


Welche Temperaturen sieht die Rechtsprechung als angemessen an?

Allgemein gönnen uns die Mietrichter in unserer Wohnung eine Temperaturen von 20 bis 22°.

Daran kann auch ein Mietvertrag nichts ändern, in dem beispielsweise eine Mindest-Temperatur von 18° vereinbart ist. Eine solche Vereinbarung ist unwirksam (LG Heidelberg, WM 82, S. 2; LG Berlin, GE 91, 573).

20 bis 22° sieht man jedoch allgemein als ausreichend an (OLG München, WM 59, S. 74; LG Berlin, MM 93, 135; LG Köln, WM 80, 17; LG Hamburg, WM 80, 126).



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